Эртний ипотек

"Ипотек" гэдэг нэр томьёо анх МЭӨ VI зуунд Афинд үүсчээ. Эртний Грекийн 7 суут ухаантны нэг  Солон архонт (архонт - эртний грекийн хот-улсын дээд албан тушаал) МЭӨ 594 онд алдарт шинэчлэлээ хийх явцдаа гэрээслэл үлдээх эрх чөлөөг бий болгож, газрын өрийг өөрчилсөн байна. Тэр үед зээлийн барьцаа нь зээлдэгч өөрөө болдог байсан бөгөөд өрөө төлж чадахгүй бол боол болох энүүхэнд байж. Чухам энэ үед Солон өрөө төлж чадаагүй хариуцлагаа биеэрээ төлдөг байсныг эд хөрөнгөөрөө төлдөг болгох зорилгоор барьцааны өөр хувилбарыг бий болгосон нь орчин үеийн ипотекийн эхлэл болжээ.

Зээл авсан хүний газрын захад шон босгож, дээр нь тухайн газар нь тийм хугацаатай тийм хэмжээний зээлийн барьцаа болсон бөгөөд зээлээ төлж чадахгүй бол энэ газар зээлдүүлэгчийн өмч болно гэх зэргээр зээлдэгч, зээлдүүлэгчийн нэр устай хамт бичдэг байж. Чухамдаа энэхүү шонг л "ипотек" гэж (грек хэлний hypotheka - тулгуур, түшиг) нэрлэдэг байсан байна. Ийм тэмдэг тавиулсан  газрын эзэн тухайн газар дээрээ байгаа эд хөрөнгийг зөөж авч явах эрхгүй байжээ.

Улмаар ойлголт нь хувьсан өөрчлөгдсөөр ипотек гэдэг үгээр зээлийн барьцаа болсон дурын үл хөдлөх хөрөнгийг нэрлэдэг болжээ. Яваандаа шон босгохоо больж, ипотекийн дэвтэр бий болсон байна.

Грекийг ипотекийн цорын ганц эх орон гэж үзэж болохгүй юм. Эртний Вавилоны хаан Хаммурапигийн (МЭӨ 1793-1750) хуульд барьцааны тухай байдаг бол Энэтхэгийн Манугийн хуульд (МЭӨ II зуун) шүүхээр хэлэлцэх 18 үндэслэлийн нэг нь барьцаа болох тухай дурдсан байдаг байна.

Ипотек нь Ромын эзэнт гүрний үед улам илүү хөгжжээ. Манай эриний I зуунд хувь хүмүүст зээл олгодог ипотекийн байгууллагууд бий болж, Антонин Пий хааны (МЭ 86-161) үед ипотекийн банкны тухай хуультай болжээ.

Төрийн зүгээс ипотекийн зээлд үргэлж том дэмжлэг үзүүлдэг байж. Жишээ нь, Траян хааны (МЭ 53-117) үед өнчин хүүхдүүд, бэлбэсэн эмэгтэйчүүдэд дэмжлэг үзүүлэх зорилготой тусгай фонд байгуулж, жилийн 5 хувийн хүүтэй ипотекийн зээл олгодог байжээ.

Ипотек нь харьцангуй богино хугацаанд фидуци (латин хэлний fidusia- итгэл дээр тулгуурласан хэлцэл),  арай боловсронгуй үе шат болох пигнус (латин хэлний pignus- албан бус барьцаа), цаашлаад ипотек гэсэн хөгжлийн замыг туулжээ.

Фидуцийн үед барьцаа нь шууд зээлдүүлэгчийн өмчлөлд шилждэг байсан бөгөөд зээлдүүлэгч нь барьцааг зээлдэгч авсан зээлээ төлсний дараа эргүүлж өгөх, эсвэл мөнгө авалгүйгээр зарах эрхтэй байжээ.

Пигнусын гэрээнд барьцааны үл хөдлөх хөрөнгө нь зээлдүүлэгчийн өмчлөлд биш, харин зээлээ төлөх баталгаа болгож эзэмшилд нь шилжүүлэх тухай заадаг байж. Зээлдүүлэгч барьцааны хөрөнгийг өөртөө үлдээх эрхгүй байсан ба зөвхөн зээлдэгч авсан зээлээ төлөөгүй тохиолдолд зарж, өрийн үлдэгдлийг суутган, илүү мөнгийг нь эргүүлж өгдөг байжээ.

Ипотек дундад зуунд

Ипотекийн хэлцлийн харьцангуй хүнд тогтолцоо нь боловсронгуй бүртгэлийн систем, зохицуулалт шаардаж байсан тул хэлцэлд оролцогчдыг хууль сахиулахад төрийн үүрэг их байсан байна. Эртний хүчирхэг улсуудын эрин үе дуусгавар болж, төрийн эдгээр үүрэг суларснаар ипотек хэдэн зууны туршид алга болсон юм.

Дундад зууны үеийн ипотек нь Ромын эрх зүйн уламжлалыг даган баруун Европын орнуудын хууль тогтоомжинд, тэр дундаа Германы эрх зүйд XIV зуунд орж иржээ. Германы эрх зүй ипотекийг олон нийтийн болгож хэлбэржүүлсэн байна. Тэр үеэс ипотек нь тусгай дэвтэрт бичилт хийсний дараа найдвартай өмчийн эрх зүй болдог болжээ.

Ипотек XIX-XX зуунд (Европ, АНУ-д)

XIX зуунд ипотек орчин үеийн хэлбэрийг олжээ. Ипотекаар дамжуулан төр болон банкууд газрыг хянадаг болсон байна. XIX зууны 2-р хагаст үйлдвэржилт идэвхтэй явагдаж эхлэх үед үйлдвэрийн барилгыг санхүүжүүлэх зорилгоор ипотекийн зээлийг ашиглаж эхэлсэн нь шинэ эрин үе эхэлсний дохио байлаа. Энэ үйл явдал анхлан ипотекийн хууль тогтоомжтой болсон Германд биш Англи, Голланд, Францад өрнөж байсан нь ипотекийн зээлийн систем Германаас Польш, Францад дамжин хэрэгжсэний нөлөө байсан нь лавтай.

АНУ-д ипотек 1930-аад оны их уналтын (great depression) үед орон сууцны зээл хэлбэрээр анх бий болсон түүхтэй. Тэр үеийн АНУ-н засгийн газар ипотекийг эрсдэл багатай хөрөнгө оруулалт гэж үзжээ. Америкийн ипотек иргэдийн үл хөдлөх хөрөнгөө чөлөөтэй эзэмшиж, ашиглаж, шилжүүлэх эрхийг хангахад голлон чиглэсэн байна. Ипотекийн зээлийн системд төрийн зүгээс үзүүлэх дэмжлэг маш өндөр байсан ба  хувийн хэвшлийнхэн, гадаадын хөрөнгө оруулагчид энэ салбарт идэвхтэй үйл ажиллагаа явуулдаг болсон байна.

Харамсалтай нь 2007 оны 8 сарын 9-нд  эхэлсэн Америкийн ипотекийн хямрал удалгүй дэлхийн санхүүгийн хямрал болон үргэлжилсэн билээ.