Юм л яривал Монголоо, монголчуудаа муулах зан бидний хэнд ч байдаг болж. Үүний нэг илрэл нь гадаадад, тэр дундаа АНУ-д амьдарч байгаад ирсэн нутаг нэгтнүүдийн маань Монголд үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахад их хүндрэлтэй, шат дамжлага ихтэй, удаан байдаг тухай яриа юм. Тэгвэл би хүний хүчин зүйлийг орхин, цэвэр процедур талаас нь хэдэн тайлбар бичихээр шийдлээ.

   Юманд учир суманд гичир бий гэдэг. Учир юу гэвээс Үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн систем улс орон  болгонд тэр бүр адил байдаггүй. АНУ-ын ихэнх мужуудад үйлчилдэг бүртгэлийн систем нь Монголынхоос анги. Энгийнээр хэлбэл тэнд зөвхөн бичиг баримтыг нь бүртгэдэг, харин манайд бол эрхийг нь бүртгэдэг.

   Манайд ч бас гэрээгээ буюу бичиг баримтаа л бүртгүүлдэг биз дээ гэж өнгөц бодож болох ч үнэндээ бол тийм биш юм. Та АНУ-д үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авлаа гэж бодъё.  Тэгвэл худалдагч та хоёрын байгуулсан гэрээг бүртгэгч нь бүртгэхдээ зөвхөн гэрээнд нэр нь бичигдсэн хүмүүс мөн эсэхийг шалгаж, он сар өдөр цаг минутыг нь бүртгээд, мэдээллийн санд оруулаад гүйцээ. Хэрэв нотариат дээр гэрээ байгуулсан бол давхар бүртгэх ч шаардлагагүй болно.

   Одоо хамгийн чухал нь. Гэрээтэй холбоотой бүх эрсдлийг худалдан авагч (барьцаалан зээлдүүлэгч мөн адил) дангаараа үүрдэг. Эрсдэл нь юу байж болох вэ гэвэл, жишээ нь, худалдагч нь уг хөрөнгийн эзэн биш, худалдах эрхгүй этгээд байсан байж болно. Эсвэл зээлийн барьцаанд байсан байж болно. Иймэрхүү сюрприз зөвхөн энэ хэлцлийн явцад төдийгүй тухайн хөрөнгийн эрт урьдын түүхтэй ч холбоотой байж болно. Дээр үед нэгэн этгээд хэсэг газрыг хууль бусаар өөрийн болгосон бол уг газрыг худалдсан дараа дараагийн хэлцлүүд бүгд хууль бус болох бөгөөд уг баримтыг жинхэнэ эзний үр удам олж гэмээнэ газраа үг дуугүй буцааж авах эрхтэй. Тухайн үеийн жижиг тосгон орчин үеийн том хот болсон байсан ч, ногооны талбай байсан уг газар дээр хамгийн ашиг орлоготой бизнес центр баригдсан байсан ч авах эрхтэй гэсэн үг.

   Ийм эрсдэлд орохгүйн тулд хэлцэл хийхээс өмнө тухайн хөрөнгөний үүх түүхийг сайн судлах хэрэгтэй болох бөгөөд энгийн худалдан авагчид тийм боломж байхгүй тул мэргэжлийн хуульчдад ханддаг. Энэ нь мэдээж өндөр үнэтэй. Гэтэл мэргэжлийн хуульчид ч танд 100 хувийн баталгаа өгч чадахгүй учир эрсдэлтэй хэвээрээ л байна. Байдлыг аврах ганц арга нь даатгал. Чухамдаа та уг хөрөнгийг өмчлөх эрхээ бүрэн даатгуулсны дараа л санаа амар байж болно. Энэ төрлийн даатгалын үйлчилгээ АНУ-д өндөр ашигтай бизнесийн тоонд ордог нь гайхах зүйл биш байгаа биз?

   Монгол улс ямар бүртгэлийн системтэй болохыг одоо тайлбарлах гэж оролдоё.

   Манайд бичиг баримтыг бус эрхийг бүртгэдэг тухай дээр дурдсан. Германы буюу дундад Европын эрх зүйн тогтолцоог бараг хуулсан манай улсын хувьд Үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн систем нь ч мөн адил Германы буюу дундад Европынх байх нь тодорхой.

   Энэ бүртгэлийн системийн хамгийн гол суурь зарчим нь мөнгөө төлсөн шударга үнэнч худалдан авагчийн эрхийг хамгаалсан байдаг байна. Өөрөөр хэлбэл, худалдан авагч нь эд хөрөнгө худалдаж авахдаа худалдагч этгээд уг хөрөнгийн хууль ёсны эзэн биш гэдгийг мэдэлгүйгээр шударгаар мөнгөө төлж, худалдан авсан бол түүний өмчлөх эрх хамгаалагдана гэсэн үг юм. Харин хохирсон хууль ёсны эзэн нь шударга үнэнч худалдан авагчийг бус, өөрийнх нь хөрөнгийг хууль бусаар бусдад худалдсан этгээдийг шүүхэд өгөх эрхтэй юм.

   Энэхүү бүртгэлийн системийн онцлог нь өмчлөх, эзэмших, ашиглах, барьцаалах, түрээслүүлэх гэх мэт бүх эрх хууль ёсны эсэхийг шалгаж, хянах үүргийг Төр өөрөө хүлээдэг байна.  Төрөөс чиг үүргийг нь тодорхойлсон төрийн байгууллага, тухайлбал Эд Хөрөнгийн Эрхийн Улсын Бүртгэлийн Газар энэ үүргийг хэрэгжүүлдэг. Ингэснээр тухайн хөрөнгийг анх бий болохоос нь эхлээд маш нягт нямбай бүртгэл хөтөлсний үр дүнд дахин урьд хожидын үүх түүх нь үнэн зөв эсэхийг эрж хайх хэрэггүй болж, шаардлагатай хүмүүст нь лавлагаа гаргаж өгөхөөс эхлэн олон давуу талтай болдог.

   Нөгөөтэйгүүр, төрийн үүргийг хэрэгжүүлэгчид болох улсын бүртгэгчид санаатай болон санамсаргүйгээр иргэдийн эрхийг зөрчих явдал гарах магадлалтай тул энэ эрсдлийг даатгасан байх нь зүй ёсны хэрэг. Харин даатгалын нөхөн олговорын санг бүртгэлийн системийн салшгүй нэг хэсэг болох төлбөр хураамжын орлогоор бүрдүүлэх ёстой аж. Харамсалтай нь манай хуулинд энэхүү бүртгэлийн системийн зарим нэг тулгуур ойлголтууд бүрэн дүүрэн тусгалаа олж чадаагүй байна... Гэсэн хэдий ч дээрх багахан харьцуулалтыг уншаад манай Үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн систем АНУ-н Үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн системээс давуу гэдэгт та надтай санал нийлэх байх.

   Монголоо муулаад яах вэ!

Австрали, Англи, Франц гэх мэт дэлхийн бусад улс орнуудад дээрх 2 бүртгэлийн системээс гадна өөр бас системүүд байдаг бөгөөд тэр бүгдийн онцлогийг бичнэ гэвэл уншигч таныг залхаах биз ээ.

Мэргэжлийн хуульчид энэ бичлэгийг олж уншвал хуулийн нэр томьёог боломжийн хэрээр энгийн хүмүүст ойлгомжтой болгох гэж хичээснийг минь өршөөгөөрэй.